中国房价问题的一个技术性讨论尝试 作者:未尽止 关于这个问题,现存许多观点争执不一。既可能是生产性实体经济的颓势,导致资本将热钱投入拥有着“刚性需求”的房地产业,导致本应为人生活所存在的住房变为了资本实体,可投资的预期目标,这就必将导致有效需求不足,供应方按照资本市场逻辑不断人为抬高房价,两者相隔鸿沟越来越大,最终导致崩盘。 而另一种观点,则建立在供需均衡论的基础之上,在人们预期到中国未来的经济将会停止增长,甚至开始下滑,花钱购房的现实意愿消退、更多采取观望态度时,房价就崩溃了。 眼下,不妨让我们从后一种观点说起,从简单的经验方面来谈谈其技术性内容具体是怎样的。 在主流经济学中存在着“涓滴效应”的理论,认为只要能把经济总量的蛋糕做到,那自然会顺着社会“阶层”的自上而下惠及整个社会,当然其间难免存在着时间差,以相同的模型概念来说,M2(货币总量)和GDP的比较,一旦开始做大(央行购买有价证券投放货币,商行有钱放贷,最需要贷款的人获得贷款并投资等等),超额货币的膨胀,使得作为资本的货币需要涌向投资门槛最低的蓝海,而后整个货币市场便像流水一样自发地向最低洼的地区涌流——而这个“最低洼点”,也即房地产业,或者说房价问题上。但在此之前,我们还必须得看,是什么导致了超发货币(资本)认为“房地产”是低洼地区呢? 改开后,中国人口流动的一个显著特点,便是大幅度流向北上广等一线(相对)发达城市。人口的涌入,在投资的逻辑看来,天然意味着作为刚性需求的住房成为了投资热点,是差额套现的一个良好渠道。按经验来说,到达北上广的外来打工者,在对自身的实际住房需求产生意识后,才可能开始接触房地产市场,而住房供给如果此时并非充足,则更大可能只能随大众进行竞价购买,并顺而推高房价。 但这里存在时间差问题。实际的情况是,当房地产商(资本家)观察到人口的涌入时,会先试图购买更多的土地,提高房屋的供给来获取更多利润。因此从投资-需求的周期成本来看,前者的折线斜率将会显得更为陡峭,在一个阶段,实际房价将会比需求者有意识地预计之前就还要抬得更高。那么,当意识到这一点以后,为什么还会有人流继续流亡北上广?足以弥补住房成本的环境优势又在哪里? 将住房作为资本实体来考虑,那么其“价值”,就不仅包含了作为满足基本社会性需求的居住价值,更包括了它的投资定向,也即其所在土地的潜在产出(投资的多样化功能点渠道)。从市场经济的逻辑来看,一个人购买了房屋,不仅是在购买房屋的居住价值,更是在购买这块土地由于建造了房屋而被放弃掉的未来工商业产出,也即生产性的发展空间,提高了住房建造的机会成本——或者说,至少是资本家预计中所认为的机会成本。 那为何依然选择北上广呢?一句话概括原因的话,也即人们——在下面的受众——认为北上广发展潜力仍然很大,即便是房价高居不下,也情愿来到当地。而正因为存在这一现象,即便实际用地性质(住房用地到工业、商业等投资性用地)不发生根本变化,依然会使得政资方将房地产预期的“价值空间”估大,从而在实际上提高用地在投资上的功能,使得存量价格上升。 中国房价,目前一个现象是农村扶贫人口进县城,县城进省城,省城去一二线。一二线的新移民买刚需房,有刚需房的人买改善房,有改善房的人可以买多套房或者买更大的改善房。一二线的房价在涨,我们可以说,是因为在一个阶段看,对当地住房需求的预期使得资本家决定提高房地产的资本注入,使其成为差额变现的渠道。从金字塔的角度看,所有的人都是这份资产的接盘侠,这里是资本的避风港。 今天北京三环的好楼盘7万一平,十年翻一倍,年化复合增长率只有7%,扣除2%的通胀,实际增长率5%,这是持续增高的现实。 未来上海这样的城市现在可能会进一步提高容积率,提倡小户型,未来很多年轻人要去买70平米以下的房子,人口密度要向香港看起。总有一天,也许130平米的户型都是豪宅,还是持续增高的现实。 但既然不是资本家,没有足够的资本去赌未来的某一个拐点可能会暴跌的房价而抄底,那么留下的选项,往往只能是被现时时代潮流裹挟着去“买”一套房。但工资与资本的差距——或者返归到雇佣劳动者与资本家的差距上——使得能实际达成的例子随着时间而降低,往往更多是流向二三线城市(或者四五线城市)的老家,使得未来“住户性城市”和“投资性城市”间的差距越来越大,区域差距显著,滋生地区矛盾,这必将反过来影响住房问题,或者说,影响那些真正需要房子住、而非足够有实力投资房地产业的人。 (本文为值班编辑未尽止个人观点,并非代表红色中国编辑部或编辑部其他成员观点) |
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