图4 家庭债务占GDP比重(%)  (数据来源：上财高等研究院) 房贷对家庭的直接影响 房贷是中国家庭最主要的负债，为了阐述房贷对家庭的直接影响，上财高等研究院课题组构造了能更直接反映家庭债务负担的两个总量指标：一是直接反映房贷流量变动的新增房贷与居民可支配收入之比，二是反映房贷存量的房贷余额与居民可支配收入之比。如图 5 所示，在考虑了居民公积金贷款新增值的情况下，新增房贷与居民可支配收入之比在 2016 年达到了16.9%，已经远远超过美国金融危机前的峰值(2005年的 11.2%)，并且这一指标在2014年的时候仅在 6%左右，短短两年时间，伴随着房地产的疯狂，居民部门的新增债务急速增加。 而在房贷存量上，如图 6所示，可以看到，短短几年时间，包含公积金贷款的房贷余额与居民可支配收入之比已经在2016 年底达到了68.3%， 即使不包含公积金贷款，这一指标也在2016 年底达到了56.4%。如果未来一段时间家庭债务继续按此速度累积，课题组估计，最早在2020年， 房贷余额与居民可支配收入之比将达到美国金融危机前的峰值。不断膨胀的家庭债务已经成为居民生活的沉重负担。 图5 新增房贷占居民可支配收入的比重  (数据来源：上财高等研究院) 图6 房贷占居民可支配收入的比重  (数据来源：上财高等研究院) 从上面的总量数据分析中可以看出，居民家庭债务处于非常严峻的状态。 下半年展望 克而瑞研究中心认为，政策以“稳”为主但三四线将成新主场，信贷收缩的影响将逐渐显现。 首先，因城施策、分类调控仍是下半年市场调控的主基调，各城市自身仍是调控市场的主力，我们预计各线城市整体仍将以“稳”为主，维持现有政策内容、力度不变。一方面，一线和热点二三线城市房价犹存上涨压力，政策尚未根本扭转投资购房预期，仍然呈现出“政策向左，市场向右”的显著特征，短期内调控政策难以放松，更无退出的可能性；另一方面，调控政策一轮严于一轮，政策效果叠加带来的市场变化正在进行量的积累，成交量大幅下滑的同时，房价涨幅逐月收窄，暂无进一步加码的必要。 其次，针对当前政策造成的“逆向分化”也好，还是“按下葫芦浮起瓢”也罢，之前的高库存压力二线和三四线市场开始走上量价齐升的通道。我们预计不排除会有更多的三四线城市跟进落地“限购、限贷、限价、限售”等紧缩政策，热点轮动带来的结果就是三四线城市将成为楼市(专题)调控的新主场。 最后，我们认为金融体系主动“缩表”过程不可逆，去杠杆、防风险将维持很长时间，银行信贷资金量减少的影响将会从利率创导至首付，极大削弱购房者支付能力和提高投机风险。当下三四线城市房地产市场成交明显转暖，房贷占新增贷款比重依旧维持在较高水平，资产荒叠加高杠杆带来的房地产泡沫风险似乎无解。不过，信贷资金收紧存在着滞后传导期，多数三四线城市市场转暖更有可持续性较差的通病，无疑金融“缩表”将是本轮房地产市场“扩张”上升的最大变数，也许市场突变就在一夜间。 天风证券表示， 总体来说，目前中国债务风险整体可控，但是仍要警惕局部风险，比如房价下跌可能引起的违约风险。天风证券指出，美国家庭房贷支出与收入比在2006年时是99%，无限接近房价的压力极限。当家庭的全部收入只能用于房贷支出时，崩盘是早晚的事情。2007年美国家庭房贷收入比达到了101%，突破极限后旋即爆发危机。2006-2016年间，中国家庭房贷支出与收入比从33%上升到了67%，从这个维度看，虽然我们离危机还有一段距离，但是中国的灰犀牛已经隐约动起来了。 |
E_mail: redchinacn@gmail.com
2010-2011http://redchinacn.net
