“鱼类快艇海鹰号”关于“简单分析一下中国房地产价格的构成”一文发表后,刘杰先生从政治经济学专业角度出发,提出了若干批评。 现将刘杰先生的批评整理如下,也欢迎各位网友一起来探讨: 1. “鱼类快艇海鹰号”的计算不符合直觉。房地产业的高利润不一定体现在营业利润上,还会体现在囤积土地而未实现的“资本利得”上。2015年房地产开发企业的待开发土地面积是3.6亿平方米,注意这是土地面积而不是房屋面积。在房价上升的过程中,这些囤积的土地也会涨价,涨价的部分不体现在当年的营业收入中,因为房子还没有建,也没有卖。但是,为了进一步囤积土地,房地产业会增加土地购置,于是体现为营业成本的提高。所以,只看营业利润不够。严格来说,应该把土地购置费看成投资,而不是成本。 4. 按照上述方法,假设2015年房屋总价格为房地产业全部营业收入70174.34亿元。假设建筑业成本和平均利润为“竣工房屋价值”30552.38亿元。政府土地开发支出总额为6533.9亿元,假设其中有一半为与房地产相关的土地开发支出,即3266.95亿元。最后,销售成本及其平均利润应为房地产业营业成本的一部分,因为营业成本包含了大量用于购买土地的财务费用。此处不做调整,假设平均利润为销售成本的10%,销售成本为文中估算的9578.6亿元,则这部分为10536.46亿元。扣除以上三部分,房价中的地租为25818.55亿元,占房价的37%,远高于文中所说的5%。 7. 37%的地租由谁创造?是劳动创造,但不是建筑业工人创造的剩余价值。房地产地租主要是马克思所说的垄断地租,或者哈维所说的阶级垄断租金,主要是由其他部门转移的剩余价值,而主要不是建筑业工人创造的剩余价值。房价所对应的价值已经远高于建筑业工人的劳动时间。 学区房的高价就是阶级再生产和投机产生的。好的学区房,只有有钱人才能买,只有有钱人的孩子才能接受好的教育,上层小资为了维持和提升子女的阶级地位,就会争夺学区房,引发房价上升,进而产生投机目的,进一步吸引资金。这样自我加强的机制形成之后,房价与教育质量不成比例,得一分教育,贵一百分房价,也与人力资本、未来收入都没有关系。投机而已。 |
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