中国究竟有多少空置房?-激流网


1. 深圳写字楼空置率超20%?

最近的一则消息,让深圳住建局有些紧张。

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文章引用高力国际的一份报告称,深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。尤其是前海成为重灾区,截止2019年上半年,深圳各区域甲级写字楼空置率分别为:福田16.1%、南山、21.7%、前海则高达65.7%。

文章甚至声称,经济形势下行是影响因素之一,尽管深圳上半年的GDP增速并未下降。

8月初,深圳住建局终于站了出来:我不是,我没有,别瞎说啊!

“实际上,深圳写字楼的平均空置率为15%左右,其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商,部分项目存在暂时性空置,是正常的情况。”

住建局还解释说,一般写字楼空置率处于10%~20%区间都是健康合理的。所以深圳的写字楼市场整体上是健康的。

但深圳官方并没有公布15%的空置率是如何计算得来的,两个数据的不一致,让人不知道该相信哪个。


2. 写字楼空置率谁最高?

写字楼空置率,也可以用来观察一个城市的经济发展状况。

简单来说,写字楼空置率,是供需之间错配的结果。如果空置率太高,说明市场供过于求,侧面反映出城市经济存在部分泡沫;相反,如果空置率较低,说明市场供需矛盾较小,需求充沛,侧面反映出城市经济发展的动力十足。

其实,即便深圳的写字楼空置率按23%算,在全国范围内,也不是最高的。

中国究竟有多少空置房?-激流网△数据来源:第一太平戴维斯

在第一太平戴维斯统计的11个城市中,截至今年二季度写字楼空置率最高的城市是天津、西安、重庆三个城市,都超过了30%,已经严重超标。而成都、南京的空置率水平,也在20%上下。

这几个强二线城市,写字楼的空置率水平明显偏高。主要原因大致有两个:

一是他们都处在城镇化快速发展阶段,短期内写字楼供应量大,而需求尚未跟上,自然空置率就偏高;

二是经济经济下行,最明显的是天津、重庆,两个城市近两年经济增速下滑明显,尤其是天津,2018年GDP增速只有3.6%,全国垫底,这里面就有大量企业退租的现象存在,空置率就会上升。

而北上广深四个一线城市,整体的空置率都比较低。其中,深圳的空置率18%最高,其次是上海的11.9%,北京和广州都低于10%,广州最低,仅有4.1%,明显健康的多。

一线城市的城镇化水平更高,商务需求旺盛,企业总部众多,也是经济实力强大的体现。

但整体来看,中国写字楼的空置率却不容乐观。

社科院在5月发布的《中国房地产发展报告(2019)》中,引用世邦魏理仕的数据预测,2019年底中国17个大中城市写字楼平均空置率将突破20%。

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其中,天津、青岛、上海、深圳、武汉、长沙等6个城市,将突破10年空置率峰值。天津甚至将会突破40%,着实有些可怕。

而只有北京、南京、广州三个城市的空置率,将会保持在10%以下。

这背后,依然是供需错配在影响。

据上述蓝皮书,2019年17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过60%。其中,上海新增供应将超过百万平方米。

但与此同时,需求却在下降。蓝皮书预测,2019年全国17个城市写字楼新增需求总量,将下滑至约530万平方米。也就是说,实际需求只有新增供应量的一半。