中国房价高昂的原因

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中国房价高昂的原因

1高房价的直接原因是高地价

根据任泽平的测算（http://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-10-19/zl-ifxwvpar8421254.shtml），2015北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市中土地成本约占房价40%，再加上税收，政府所得约占房价的60%。并且“土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。在11个城市，2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%，到2015年比例上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。”

2018年社科院也表示（http://www.xinhuanet.com/fortune/2018-05/14/c_129871774.htm），“商品房销售价格涨幅的大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断地扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。”

我进入上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅在售住宅土地，

折合每平米6.44万元。该土地位于上海非核心区

我又找了一幅美国纽约岛内的土地，这是纽约最贵的地方

地价约合每平方米26723元人民币。岛外土地可以低至每平米数百元。如果考虑到两国人民的收入差距，中国地价就更贵了。

2 地价高的原因是中国劳动者又勤劳又便宜

在农业上，不同地块的肥沃程度不同，因此在同等投入下产出不同。农民更愿意种肥沃的土地而不愿种贫瘠的土地，因此在自由市场中肥沃土地的地租就会高于贫瘠土地，直至种植两种土地的收成在交完地租后的剩余量相等，这就是级差地租。地价是地租的资本化，地租更高的土地地价也会更高。在资本主义全球化的今天，不同国家的位置、资源、劳动者素质和价格等不同，因而相同资本量在不同国家开设工厂所能得到的产量不同。而资本可以比较自由的跨国流动，他们倾向于前往综合成本最低的国家。这类国家的土地所有者就可以趁机抬高地价、税收等“广义地租”，直至在此投资的利润率等于世界平均水平。中国劳动者的勤劳、廉价与隐忍世界闻名，雇佣他们可以得到更多的产量和利润。而这些劳动者又难以移民，是与中国的土地绑定的，想雇佣他们就必须到中国租地办厂，因此中国的地皮就成了资本时代的“肥沃土地”，拥有更高的地租和地价，最终达到使资本在中国开厂在交过地租后剩余的利润率与世界平均水平持平的效果。

3 其他次要原因

中国住宅土地供应低。任泽平认为，“与国际相比，中国建设用地、城市建设用地比例均较低。2016年中国建设用地占国土面积比例为4.1%，远低于美国的5.8%、英国的8.3%、日本的8.9%；中国城市建设用地占国土面积比例为0.56%，远低于美国的1.6%、日本的2.8%、英国的5.6%。”与此同时，城市建设用地中“居住用地和工业用地配置失衡，2017中国城镇用地中居住用地比例为31.4%，明显低于美国的46.9%（2012年）、日本的61.3%（2016年）；工业用地比例为18.5%，明显高于日本的7.7%（2016年）、韩国的10.1%（2018年）。在“GDP锦标赛”下，地方政府一般压低工业用地价格以招商引资，同时控制居住用地供给以实现土地出让收入最大化。”（http://finance.sina.com.cn/zl/china/2019-09-23/zl-iicezzrq7722323.shtml）

安信证券首席经济学家高善文也有类似看法。（https://finance.qq.com/original/caijingzhiku/FJSZZM.html）

我在上海市规划和自然资源局网站随便找了一幅与之前土地同区的工业用地，其价格仅为每平方米1636元，约为住宅用地价格的四十分之一。即使考虑到工业用地位置往往更偏远、工业用地出让年限仅为20年而商品房土地出让年限为70年的差别，也远不能解释四十倍的价格差距。政府的刻意控制是唯一合理的解释。

事实上，压低工业地价再通过高住宅地价补回政府收入并不能起到招商引资的效果，因为劳动者的住房成本会反映在其工资要求中，公司成本并不会降低，只会使工人收入看起来更多了，从而成为其统治政绩。如上节所述，中国的地价水平本来就高，政府又采取压低工业用地价格抬高住宅用地价格的政策，导致住宅价格愈发高昂。

中国不收房产税

欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税（进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛，约等于没有房产税），可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率，则少收2%的房产税可以解释40%的房价，基本抵消了地价的占比。但也有观点认为，欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上，对居民来说并非剥夺，居民并不反对缴纳房产税，房产税率高的地区并未导致房价降低，反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务，但市民无从监督，无法保证这笔钱真的用在自己身上。

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怎样把图片添加上来啊？

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远航一号 发表于 2021-6-5 10:34
祝贺你贴图成功！

我又发了一篇文章包含三张图片，望尽快通过～

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远航一号 发表于 2021-6-5 10:17
可以讨论。不过据我们研究：

http://redchinacn.net/portal.php?mod=view&aid=47862

美国有工业用地住宅用地商业用地的规划吗？不同种类土地价格差别大吗？

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远航一号 发表于 2021-6-6 22:16
http://www.gov.cn/xinwen/2016-04/05/content_5061328.htm

2015年全国土地出让总收入33658亿元，总支出3 ...

拆迁补偿据财政部说（2015年）是土地成本的大头，占土地价格一半左右。不过这个说法由于粗糙和缺少佐证受到诟病，也与印象不符。如果把土地出让收入扣除其他成本后的部分称为拆迁利润，供政府与拆迁户瓜分，则按理说合作产生的效益如何分配是由各方的议价能力决定的，拆哪里、何时拆全都是政府决定的，政府还拥有舆论和武力方面的优势，拆迁户没理由能分到拆迁利润的一半，更不用说土地出让总收入的一半了。网上搜索到的各地拆迁补偿标准大致是一亩地几千到几十万，地价还要除以容积率才是楼面地价。拆房子也只是拆一赔一，三层以上经常不赔，怎么算也占不了地价一半。具体数字可能只有业内人士知道了。

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“事实上，压低工业地价再通过高住宅地价补回政府收入并不能起到招商引资的效果，因为劳动者的住房成本会反映在其工资要求中，公司成本并不会降低，只会使工人收入看起来更多了，从而成为其统治政绩。”一段似乎欠妥，据百科说“各地的招商引资正从吸收外资为主到同时吸收内外资，从吸收第二产业投资为主到同时吸收第三和第一产业”，也就是说过去招商引资主要是招徕工厂，而工厂工人很多是流动的农民工，不在当地（城市）买房租房，这样的话高房价确实不会损害招商引资。这大概算是抽城市资本家的利润（市民会把房价转化为工资要求）补贴郊区工厂吧。不过随着城市化的推进，农民工减少市民增加，用压低工业地价再通过高住宅地价补回政府收入的办法招商引资就会逐渐失效了。

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远航一号 发表于 2021-6-19 03:40
https://3g.163.com/dy/article/FSC7N4FS0551M2GC.html?spss=adap_pc

2021年农民拆迁补偿标准

是集体土地征地补偿。国有土地好像征地不补偿，只是拆房子的补偿。一来按面积算房子应该占不了多少地，论亩收的地应该是多数。二来即使市区内征地往往也是征城中村的地，城中村属于集体土地。没房子的地补偿不了多少钱。汕尾市征收市区土地补偿实施办法2016-09-04 00:00    http://www.swhqglq.gov.cn/swhqgl ... nt/post_433995.html
即使征地全是在拆房子，按照拆一赔一算，顶多也就勉强达到地价一半（新楼四分之一）。农民房往往三层以上不赔少赔的。
你这个土地购置均价约每平米4400元不知道是哪看得，口径如何（是否把工业用地算进去了），按字面看应该是地皮的价格，盖房可以在同一块地上盖很多层的，换算成楼面地价还要除以2.5左右的容积率，那就是平均房价一万，楼面地价只有一千多了。

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农村拆迁补偿有时候是另给农民批一块宅基地，然后只赔建筑成本。这样就更便宜了

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远航一号 发表于 2021-6-19 10:49
我给你那个来源，然后用土地成交价款除以土地购置面积

我仔细看了下那张表，其中土地购置面积（万平方米）4396，商品房销售面积（万平方米）66383， 这看起来平均容积率达到十几倍了，市面上的小区好像没有这么高的容积率吧。并且按照土地成交价款（亿元）1931算，平均楼面地价才290.88772728元/平方米，同时房价平均一万元，这也太离谱了。。。

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原文最后一段“中国不收房产税”修改如下：
欧美往往是有房产税的，美国房产税率约为每年收取房产价值的2%。而中国不收房产税（进行房产税试点的上海税率仅为0.4%且有极高的缴税门槛，约等于没有房产税），可以认为高地价相当于“一次性预缴70年的房产税”。如果采用5%的贴现率，则少收2%的房产税可以解释29%的房价（（2%/5%）/（1+2%/5%）=0.29），大约抵消了地价的一半。但也有观点认为，欧美房产税绝大部分用于本社区的教育、维护上，对居民来说并非剥夺，居民并不反对缴纳房产税，房产税率高的地区并未导致房价降低，反而往往因为有更好的学校而使房价上涨。中国卖地收入虽然理论上也是用来建设城市、为市民服务，但市民无从监督，无法保证这笔钱真的用在自己身上。
这种中国特有的高地价无房产税模式在地价不断上涨的情况下还会引起炒房热潮。如果把地价的一部分看作一次性预缴70年的房产税，则地价不断上涨意味着房产税不断上涨。然而由于之前买房时按照较低标准交过税的人在房产税上涨后并不需要补交差额，他们的房子在市场上又与新房无异，则房产税上涨的部分的折现值就成了他们的收益。而在按年收取房产税的国家，这部分增长应该是归政府的。因此中国人有更大的动机尽早买房，这导致了更大的需求和更高的价格。